Vicios ocultos en la compraventa de vivienda: derechos del comprador y obligaciones del vendedor

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En la compraventa de una vivienda, los vicios ocultos son aquellos defectos que, sin ser aparentes a simple vista, hacen el inmueble impropio para el uso al que se destina o reducen de tal modo su valor que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido la vivienda o habría pagado menos por ella.

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El vendedor asume la obligación de sanear esos defectos, incluso si los ignoraba, debiendo optar entre reparar el daño, sustituir la parte defectuosa o rebajar el precio.

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El comprador dispone de dos acciones principales:

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• La redhibitoria, que permite resolver el contrato y recuperar precio y gastos.

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• La quanti minoris, para obtener una rebaja proporcional del importe abonado.

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Todas las reclamaciones deben ejercitarse en un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda, notificando sin demora al vendedor los defectos descubiertos.

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En Cataluña, el régimen foral sustituye los “vicios ocultos” por la falta de conformidad, amplía la responsabilidad a tres años, presume la existencia de la falta durante los dos primeros años y regula expresamente deberes de información y notificación.

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¿Qué entraña un vicio oculto?

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Se entiende por tal cualquier desperfecto grave existente al tiempo de la entrega que, de no haberse ocultado, habría disuadido la compra o rebajado el precio que el comprador estaba dispuesto a pagar. Estos defectos pueden ser estructurales (humedades, grietas), de instalaciones (electricidad, fontanería) o de carácter legal (incompatibilidades urbanísticas no detectadas).

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Obligaciones del vendedor

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La ley le impone sanear la vivienda: reparar el defecto, sustituir la parte afectada o rebajar el precio si la reparación no fuera viable. Incluso cuando no conocía el vicio, deberá responder salvo que se pacte expresamente lo contrario y que el defecto fuera imposible de conocer para un comprador experto. Si decide reparar y lo hace voluntariamente, se interrumpe el plazo de responsabilidad, que se extiende un año más para el mismo defecto.

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Derechos del comprador

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Tras descubrir el vicio, debe notificarlo fehacientemente (burofax o notario) y elegir entre:

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• Resolución (redhibitoria): devolución del precio y gastos, más indemnización si hubo mala fe.

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• ‍Reducción de precio (quanti minoris): rebaja proporcional al coste de reparación o al menoscabo de valor.

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En caso de dolo o negligencia grave del vendedor, el comprador puede reclamar daños y perjuicios adicionales, incluidos el lucro cesante y el daño emergente.

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Plazos y excepciones

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La acción caduca a los seis meses de la entrega. No procede para defectos manifiestos o aquellos que el comprador, dada su pericia, debería haber detectado. Tampoco cubre daños producidos tras la entrega por mal uso.

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Catalunya

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Desde 2018 el Código Civil de Cataluña (arts.621-20 a 621-30) habla de “falta de conformidad del bien al contrato”, con responsabilidad del vendedor durante tres años y presunción de que la falta existía si se manifiesta en los primeros dos años (o un año en segunda mano). Se establecen deberes concretos de información, examen del bien y notificación, y se respetan los mismos remedios (reparación, reducción, resolución e indemnización) con posibilidad de acumulación.

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Consejos prácticos

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Antes de firmar, encarga un informe pericial para detectar posibles vicios. Pacta en el contrato cláusulas claras de saneamiento (plazos, alcance, procedimiento) y guarda constancia fehaciente de cualquier comunicación. En caso de duda, consulta a un abogado inmobiliario para asegurar tus derechos y evitar sorpresas.