Usufructo y nuda propiedad: Una guía clara para entender estos derechos

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En el ámbito legal y especialmente en el inmobiliario, es muy común encontrarse con los términos usufructo y nuda propiedad. Aunque suenan técnicos, se refieren a una situación bastante habitual: cuando una persona puede usar un bien (por ejemplo, una vivienda), pero no es completamente suya, y otra persona tiene la propiedad, pero no puede usarlo. Este reparto de derechos es legal y está regulado por el Código Civil español.

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A continuación, te explicamos en lenguaje sencillo qué significa cada figura, cómo se relacionan entre sí, y por qué son tan útiles en herencias, donaciones o incluso como herramienta financiera para personas mayores.

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Qué es el usufructo

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El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona. Por ejemplo, una persona puede vivir en una vivienda o alquilarla y cobrar la renta, aunque no sea el propietario. Eso sí, debe conservar el bien y no puede venderlo como si fuera suyo.

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Este derecho está definido en el artículo 467 del Código Civil y se puede aplicar tanto a bienes inmuebles (como una casa o un piso) como a bienes muebles (por ejemplo, acciones o una finca rústica).

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Quién es el usufructuario

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Es quien tiene el derecho de uso y disfrute. Puede vivir en la casa, alquilarla, obtener sus frutos (como cosechas o rentas), e incluso ceder su derecho temporalmente a otra persona. Eso sí, debe mantener el bien en buen estado y respetar su forma y uso original.

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Qué es la nuda propiedad

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La nuda propiedad es la titularidad del bien sin el derecho a usarlo ni disfrutarlo mientras exista un usufructo. Es decir, el nudo propietario es el dueño legal, pero no puede vivir en la vivienda ni alquilarla.

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Cuando finaliza el usufructo, el nudo propietario recupera el dominio completo del bien: podrá usarlo, venderlo o disponer de él libremente.

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Cómo se suele adquirir la nuda propiedad

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La forma más habitual es a través de herencias. Por ejemplo, cuando el testador deja la propiedad del piso a sus hijos, pero otorga al cónyuge viudo el usufructo vitalicio. También se puede adquirir mediante compraventa, como en el caso de personas mayores que venden la nuda propiedad de su vivienda, pero se reservan el usufructo para seguir viviendo en ella hasta su fallecimiento.

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Qué puede y qué no puede hacer un usufructuario

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Lo que sí puede hacer:

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• Vivir en el inmueble o alquilarlo a terceros.

• Obtener las rentas u otros beneficios del bien.
• Realizar mejoras (aunque sin cambiar la naturaleza del bien).
• Ceder su derecho a otra persona (aunque este derecho acaba cuando muere el usufructuario o finaliza el plazo pactado).

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Lo que no puede hacer:

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• Vender la propiedad (porque no le pertenece).
• Realizar obras que modifiquen sustancialmente el bien.
• Dañar o deteriorar el bien.

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También debe:

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• Hacerse cargo del mantenimiento y conservación ordinaria del bien.
• Pagar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) en caso de inmuebles urbanos.
• Hacer inventario si es necesario y, en ciertos casos, prestar fianza.

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Qué derechos tiene el nudo propietario

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Aunque no pueda usar el bien mientras dure el usufructo, el nudo propietario puede:

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• Vender su nuda propiedad.
• Hipotecarla (aunque el usufructo sigue vigente para el nuevo titular).
• Hacer mejoras, siempre que no afecten al usufructo.
• Recuperar el uso completo del bien cuando termine el usufructo.

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También debe hacerse cargo de:

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• Las reparaciones extraordinarias del inmueble.
• Algunos impuestos y tributos asociados a la propiedad (excepto el IBI, que lo paga el usufructuario).

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Cuándo se termina un usufructo

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El usufructo puede extinguirse por:

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• Fallecimiento del usufructuario (si es vitalicio).
• Cumplimiento del plazo acordado.
• Renuncia del usufructuario.
• Destrucción total del bien.
• Consolidación de dominio: cuando el usufructuario y el nudo propietario se convierten en la misma persona.

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Cuando esto ocurre, el nudo propietario recupera automáticamente el pleno dominio del bien.

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¿Hay que inscribir el usufructo en el Registro de la Propiedad?

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Sí, el usufructo puede y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros. Esto da seguridad jurídica, por ejemplo, si alguien quiere comprar la nuda propiedad o hipotecar el bien.

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Principales diferencias entre usufructo y nuda propiedad

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El usufructo y la nuda propiedad son dos derechos diferentes pero complementarios que permiten compartir el dominio de un bien entre dos personas. Esta figura es especialmente útil en herencias, donaciones o cuando se busca proteger al cónyuge viudo y a los herederos al mismo tiempo.

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En definitiva, entender cómo funcionan estos derechos puede ayudarte a planificar mejor tu patrimonio, evitar conflictos familiares y tomar decisiones jurídicas más seguras.