Repercusión de los gastos de comunidad y del IBI al arrendatario en contratos de vivienda habitual en España

En la práctica contractual del arrendamiento de vivienda habitual en España surge con frecuencia la cuestión de si el arrendador puede repercutir determinados gastos al arrendatario, en particular:

• Los gastos de comunidad (cuotas de la Comunidad de Propietarios).

• El Impuestos obre Bienes Inmuebles (IBI).

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Ambos conceptos presentan un tratamiento jurídico diferenciado, aunque comparten un marco normativo común en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), que exige el cumplimiento de requisitos formales específicos para su validez. Asimismo, la jurisprudencia reciente (especialmente las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2025) ha introducido matices relevantes que conviene considerar.

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Marco normativo

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Artículo 20 de la LAU

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El artículo 20 de la LAU establece que las partes pueden pactar que los gastos generales (necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización) sean asumidos por el arrendatario.
Para que este pacto sea válido, debe:

• ‍Constar por escrito.

• ‍Determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

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En el caso de tributos, la norma aclara que “el pacto no afectará a la Administración”, lo que significa que el arrendador continúa siendo el obligado tributario frente a la autoridad competente.

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Análisis específico por tipo de gasto

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1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

• ‍Naturaleza: tributo municipal que grava la titularidad de derechos sobre bienes inmuebles.

• ‍Repercusión: es jurídicamente posible pactar que el arrendatario asuma el pago del IBI, siempre por escrito y, preferentemente, especificando importe o método de cálculo.

• ‍Limitación clave: el arrendador sigue siendo el obligado tributario frente a la administración local, con independencia de lo pactado.

• ‍Riesgo práctico: si el arrendatario no abona el IBI, el ayuntamiento reclamará el pago al propietario, que deberá posteriormente repercutirlo judicial o extrajudicialmente.

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2. Gastos de comunidad

• ‍Naturaleza: gastos generales de conservación, mantenimiento y servicios comunes del inmueble.

• ‍Repercusión: permitida por el art. 20 LAU, siempre que el contrato determine expresamente el importe anual o un método claro de cálculo.

• ‍Jurisprudencia reciente: las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2025 avalaron la validez de cláusulas de repercusión de gastos de comunidad en supuestos de vivienda protegida, incluso sin cuantificación anual, cuando la normativa autonómica lo permitía y la cláusula era clara.
  No obstante, en arrendamientos de mercado libre, se recomienda cumplir estrictamente con la exigencia formal de determinación de cuantía para evitar controversias.

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Requisitos formales imprescindibles

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• ‍Forma escrita: el pacto debe constar deforma expresa en el contrato.

• ‍Determinación de la cuantía: indicar el importe anual vigente a la fecha de contrato o un método de cálculo preciso.

• ‍Justificación: derecho del arrendatario a recibir copia de los recibos.

• ‍Previsión de actualización: método y periodicidad para revisar importes.

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En conclusión, el arrendador puede repercutir al arrendatario gastos como el IBI o las cuotas de comunidad, siempre que dicho pacto conste de forma expresa en el contrato de arrendamiento, por escrito y con una cuantificación clara o un método de cálculo preciso. Ahora bien, frente a la Administración y a terceros, el propietario seguirá siendo siempre el obligado al pago, de modo que, en caso de impago, deberá responder directamente, aunque podrá reclamar posteriormente el importe al inquilino si se han cumplido los requisitos formales. El respeto a estas exigencias resulta esencial para evitar conflictos y garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.