Cómo afecta la Ley de Vivienda a los grandes tenedores de inmuebles
La Ley de Vivienda, aprobada en los últimos meses y plasmada en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, tiene como objetivo principal garantizar el acceso a una vivienda digna y contener la especulación inmobiliaria en el mercado del alquiler. Entre sus disposiciones destaca la regulación de los grandes tenedores de inmuebles. Estas medidas afectan especialmente a aquellos propietarios o empresas que concentran en su cartera un elevado número de propiedades residenciales y tienen un impacto directo sobre la fijación de rentas, la actualización de los contratos y el acceso a ciertos beneficios fiscales y procedimientos judiciales.
En este artículo desglosamos las implicaciones dela nueva normativa para los grandes tenedores de inmuebles.
¿Quiénes son los grandes tenedores de inmuebles?
Según la Ley de Vivienda, se considera gran tenedor a cualquier persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o que posea una superficie construida superior a 1.500 m² destinada a vivienda, excluyéndose expresamente garajes y trasteros.
En áreas de mercado residencial tensionado - definidas por cada Comunidad Autónoma mediante criterios como que el coste total de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios, o que los precios hayan crecido de forma desproporcionada con respecto al IPC en los últimos cinco años - este umbral puede reducirse, considerándose gran tenedor a partir de 5 viviendas. Esta doble definición busca adaptar la regulación a la realidad de mercados con alta demanda y presión sobre los precios de alquiler.
Regulación de los contratos de alquiler y actualización de rentas
La norma impone limitaciones que afectan directamente la rentabilidad de los inmuebles arrendados por grandes tenedores. Entre los cambios más destacados encontramos:
- Límites en la actualización anual de la renta: A partir de 2025 se ha introducido un nuevo índice (IRAV) que sustituye al IPC, para evitar incrementos desproporcionados en las rentas. Esta medida impacta directamente a los grandes tenedores, ya que impide incrementar libremente la renta y obliga a ajustarse a márgenes preestablecidos que, en un contexto de alta demanda, pueden significar una rentabilidad inferior al potencial de mercado.
Se puede consultar el aumento anual en la siguiente calculadora proporcionada por el gobierno: https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler
- Limitación en el precio de nuevos contratos: En las zonas declaradas tensionadas, para los inmuebles propiedad de grandes tenedores, el precio de los nuevos contratos se deberá ajustar obligatoriamente al nuevo índice para zonas tensionadas declarada por el gobierno.
Este índice puede consultarse aquí: https://serpavi.mivau.gob.es/
- Obligación de aceptar prórrogas extraordinarias en casos de vulnerabilidad: La ley introduce la posibilidad de que, si un arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica, pueda solicitar una prórroga extraordinaria del contrato. Los grandes tenedores estarán obligados a aceptar esta prórroga, lo que supone un compromiso adicional en situaciones en las que se busque evitar desalojos forzosos.
Obligaciones adicionales y colaboración con la administración
La nueva Ley de Vivienda impone a las grandes tenedoras una serie de obligaciones en materia de transparencia y control que incluyen:
- Registro obligatorio de grandes tenedores: En algunas comunidades autónomas - como Cataluña - se ha establecido la obligatoriedad de inscribirse en un registro de grandes tenedores. Este fichero permite a las autoridades detectar inmuebles vacíos y aplicar medidas correctivas, como recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o sanciones en caso de no cumplir con las obligaciones de colaboración.
- Suministro de información: Los propietarios deben facilitar datos sobre la situación de uso de sus inmuebles (por ejemplo, si se encuentran ocupados o desocupados, en condiciones de habitabilidad, etc.).
Impacto fiscal y tributario
La ley también introduce modificaciones en el ámbito fiscal que afectan especialmente a los grandes tenedores de inmuebles:
- Recargos en el IBI para viviendas vacías: Los ayuntamientos cuentan ahora con la potestad de incrementar el IBI en un porcentaje significativo (hasta el 150%) para aquellos inmuebles que permanezcan vacíos durante más de dos años. Esta medida tiene el doble objetivo de incentivar la puesta en alquiler de dichos inmuebles y de aumentar los ingresos municipales para financiar políticas de vivienda.
- Revisión de incentivos fiscales: La normativa pretende retirar algunos beneficios que históricamente han favorecido a los grandes propietarios. Por ejemplo, se están revisando determinadas bonificaciones y exenciones fiscales para asegurar que estos actores contribuyan de forma proporcional al sostenimiento de las políticas de acceso a la vivienda.
Implicaciones en el ámbito judicial
La Ley de Vivienda también repercute en el procedimiento de desahucio y otras actuaciones judiciales:
- Requisitos adicionales en demandas de desahucio: Al iniciar un procedimiento judicial, se deberá especificar si el demandante ostenta la condición de gran tenedor y si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. En caso afirmativo, la ley exige la verificación previa de que se ha intentado la conciliación o intermediación. Esto puede retrasar o complicar los procesos de desahucio, lo que tiene un impacto en la seguridad jurídica y en la gestión de las propiedades arrendadas.
- Protección de inquilinos vulnerables: Estas medidas buscan equilibrar la relación entre arrendador y arrendatario, reduciendo la posibilidad de desalojos bruscos y ofreciendo una garantía adicional a quienes se encuentran en situaciones económicas precarias.
COMPARATIVA: Gran tenedor vs pequeño tenedor
Las novedades introducidas por la Ley de Vivienda suponen un cambio de paradigma para los grandes tenedores de inmuebles. Se persigue un objetivo loable - proteger a los inquilinos y combatir la especulación -, aunque la presión excesiva sobre los grandes tenedores y las estrictas limitaciones en la gestión de rentas podrían tener efectos colaterales negativos. Es esencial un equilibrio que, sin dejar de proteger el acceso a una vivienda digna, no desincentive la inversión ni complique innecesariamente la operación del mercado de alquiler.
